Czym jest działka rolnicza? Kiedy mówimy o działce rolniczej to mamy na myśli taki grunt, który oficjalnie w Urzędzie Miasta bądź Gminy figuruje w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako działka o przeznaczeniu rolnym. Są to zazwyczaj powierzchnie przekraczające jeden hektar bądź będące odgórnie ustalonym przez gminę uśrednieniem wielkości okolicznych terenów rolnych.
Dlatego też każda działka na sprzedaż powinna być opisana zgodnie ze swoim przeznaczeniem, a sprzedający powinien dysponować niezbędną dokumentacją do okazania potencjalnemu nabywcy.
Należy o tym pamiętać, gdyż w przypadku nabycia działki na sprzedaż, która wraz z nadejściem nowych przepisów wynosić będzie jeden hektar, konieczne będzie prowadzenie działalności rolnej przez okres co najmniej pięciu lat.
Taka sytuacja ma miejsce od kwietnia dwa tysiące szesnastego roku i w ogromnym stopniu zahamowała obrót działkami rolniczymi. Dlatego wystawienie rolniczej działki na sprzedaż stało się mniej opłacalne, a ich ceny znacznie spadły.
Zastosowania działek rolniczych
W myśli wprowadzanych w dwa tysiące dziewiętnastym roku przepisów, działkę rolną będzie mógł rolnik bądź jego najbliższa, biologiczna rodzina i pasierbowie oraz niektóre podmioty prawne jak kościół czy wspólnoty wiary. Jednakże są pewne obostrzenia, które mogą zahamować tych, którzy liczą na zysk z wystawienia działki na sprzedaż.
Po pierwsze taki grunt będzie wymagał, aby nowy właściciel nie podejmował się dalszej sprzedaży terenu przez okres do pięciu lat. Co jest zmianą korzystną dla nabywcy, gdyż w myśl aktualnej litery prawa wynosi to aż dziesięć lat. Ma to oficjalnie na celu zahamowanie obrotu działkami na sprzedaż w celach spekulacyjnych.
Zatem już jasne jest, że zastosowania dla takiej działki pozostają dwa. Pierwszym pomysłem jest rozpoczęcie produkcji rolnej, dzięki czemu nie będzie konieczne składanie podań do urzędu gminy oraz kosztowne procesy przemianowania działki na budowlaną.
W tej wersji możliwe jest postawienie budynku mieszkalnego na terenie działki rolnej, pod warunkiem, że zostanie do niego dobudowana część gospodarcza, mająca na celu prowadzenie działalności rolnej. Jest to szczególnie istotne, gdyż informacje o możliwości takiej budowy, mogą zwiększyć atrakcyjność oferty działki na sprzedaż.
Drugą zaś możliwością jest przemianowanie działki rolnej na działkę budowlaną w celu postawienia tam stałej zabudowy. Jest to proces długotrwały, mogący trwać nawet kilka lat i wymagać dziesiątek, a nawet setek tysięcy wpłaty i poniesienia nowego, wyższego podatku gruntowego.
Jest to rzadszy przypadek kupna działek na sprzedaż, ale paradoksalnie najczęściej występuje w miastach, gdzie stan prawny wielu gruntów to oficjalnie działki o przeznaczeniu rolnym. Wynika to z faktu, że aglomeracja miejska stale się rozrasta i firmy developerskie poszukują kolejnych połaci terenów pod osiedla mieszkaniowe. Należy zatem kierować się wpierw przeznaczeniem w planowaniu zabudowy, pochodzącym sprzed ustawy.
Jak wystawić działkę na sprzedaż z zyskiem
Niestety wcześniej wspomniane przepisy w tragicznym wręcz stopniu utrudniły obrót ziemią rolną i zmusiły wystawców działek na sprzedaż do zwielokrotnionych wysiłków przy szukaniu klientów. Najważniejszą kwestią jest to, aby wystawić ogłoszenie w największej możliwej liczbie miejsc. Wszelkiego rodzaju tablice ogłoszeniowe oraz lokalne spółdzielnie to dobre miejsca.
Najczęściej jednak sensowną metodą są ogłoszenia w danej miejscowości, rozprowadzane wśród lokalnych rolników. Wynika to z tego faktu, że jeśli powierzchnia działki przekracza trzy dziesiąte hektara powierzchni, to i tak najbardziej prawdopodobnym nabywcą będzie rolnik.
Jest bardzo niewielka ilość osób, która aktualnie jest odbiorcami ogłoszeń z rolnymi działkami na sprzedaż, dlatego śmiało możemy powiedzieć, że w tym wypadku nabywca jest na zwycięskiej pozycji. W ogłoszeniu o sprzedaży powinny znaleźć się bardzo dokładne informacje co do topologii terenu, warunków geologicznych, stanu samej działki rolnej i jej przeszłości.
Musimy podać wszystkie możliwe informacje, które zachęcą nabywcę, łącznie z zaletami związanymi z otoczeniem.
Prawo a działki rolne
Istnieje kilka istotnych kwestii, które powinny być uświadomione każdemu, kto decyduje się na zakup działki na sprzedaż, która ma charakter rolny. Te same kwestie dotyczą także sprzedawców, na których spada odpowiedzialność za aspekty prawne. W aktualnej sytuacji prawnej zakup i sprzedaż działek rolnych niemalże zawsze wynika z potrzeby powiększenia areału rolnego bądź zdobycia dodatkowych powierzchni dla zwierząt hodowlanych.
Bardzo ważną kwestią jest to, że działki rolne są podzielone wedle tak zwanej klasy bonitacyjnej. Każdy rolnik musi znać klasę bonitacyjną swojej ziemi nie tylko ze względu na to, co ma zamiar tam uprawiać i w jaki sposób, ale także dlatego, że będzie to najważniejsza informacja przy ogłaszaniu działki na sprzedaż.
Niestety grunty od pierwszej do trzeciej klasy są tak dobre, że w przypadku chęci podjęcia się przeklasyfikowania działki z rolnej na budowlaną, zgodę pod podaniem musi wyrazić sam minister rolnictwa. Powinniśmy zdawać sobie sprawę z trudnej sytuacji prawnej, zarówno jako nabywcy, jak i sprzedawcy.
Zobacz także
